Forum de FilmDeCulte

Je vais effectivement devoir aller à ... Paris ; il n’y aucune possibilité plus près.

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There is no such thing in life as normal

GRF.

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Liam Engle: réalisateur et scénariste

Je fais remonter ce topic:

Vous les adultes qui avez déjà acheté un "bien immobilier" (i.e. un appart), pouvez-vous raconter comment ça se passe, étape par étape ?

Genre tu visites un appart, il te plaît, et après il se passe quoi EXACTEMENT et dans quel ordre ? Tu fais une offre ? Et tu la fais comment ? Et ensuite il se passe quoi ? Et à quoi faut-il faire gaffe ? Et avec le notaire ça se passe comment ? etc.

Oui je sais que je peux trouver une réponse déshumanisante sur internet mais je n'aurais pas l'humour pince-sans-rire d'Oeil-de-Lynx, les warnings d'influenceur fintech d'Abyssin, les saillies cryptiques de Billy Budd...

Allez les gars, j'attends vos tutos !

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Liam Engle: réalisateur et scénariste

Faut sucer.

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Le 1er truc c'est déjà de valider ton budget avec ta banque ou un courtier, afin de te positionner sur des biens réalistes.

On a acheté via un agent immoblier. On avait fait le tour des agences du quartier mais globalement ca n'a rien donné ; les apparts qui ont donné lieux à des visites ce sont ceux qu'on a trouvé par annonce.

Après ca dépend vachement de si le marché est tendu ou pas, mais pour ce que j'ai vécu:
- on appelle pour visiter, l'appart était en vente depuis plusieurs semaines
- on a fait un offre inférieure au montant
- l'agent a fait l'intermédiaire pour trouver le bon compromis
- on fait une offre finale
- on formalise le prêt avec la banque selon le montnat précis
- on signe chez le notaire (on n'a pas de notaire on a donc suivi chez celui du vendeur)

Par contre il y a des questions de délais et de formalisme à respecter, le mieux sincèrement c'est de bien checker sur le net (impossible de retenir ce genre de truc).

Le conseil classique; demande les PV d'AG de copro pour identifier les dépenses à venir (ravalement de façades ce genre de truc) et vérifie si les charges communes sont bien payées (en gros si tu es dans une copro de mauvais payeurs ca sent le truc relou).

Rien à ajouter oui, les deux gros points de vigilance à mon avis sont la banque (l'assurance par exemple) et le notaire.
Si tu peux te permettre un courtier c'est vraiment pas mal parce que t'es super bien accompagné tout le long (nous on en avait pas).

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CroqAnimement votre

J’en ai contacté un justement mais il apporte quoi de plus en termes d’accompagnement hormis trouver le meilleur taux ?

Sinon merci Jeronimo pour les précisions.

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Liam Engle: réalisateur et scénariste

Très rapidement, car j'ai une journée chargée (je me limite à la recherche d'appartement, mais il est facile de transposer à l'achat d'une maison individuelle) :

1. Définir son budget, le cas échéant avec son banquier, pour avoir une idée du prêt qui nous sera proposé - montant, durée, coût (ne pas oublier l'assurance). Il ne faut pas hésiter à prospecter ailleurs que dans sa banque habituelle et un courtier peut être assez efficace.

2. Déterminer ce que l'on cherche : emplacement, surface, nombre de pièces/chambres, avec ou sans travaux, ascenseur, orientation etc ... Avoir en tête que le plus souvent, il faudra "céder" sur une ou deux caractéristiques.

3. Déterminer ce que l'on ne veut surtout pas (par exemple rez-de-chaussée, sixième sans ascenseur, un commerce de bouche en rez-de-chaussée dans l'immeuble). Parfois, on cède sur un de ces points aussi.

4. Ecumer les sites, placer des alertes, repérer des agences immobilières dans les quartiers recherchés.

5. Procéder aux visites.

6. Questions à (se) poser : pourquoi le propriétaire vend-il ? Y a-t-il de travaux, même menus, à prévoir ? Quel est le montant de la taxe foncière, éventuellement de la taxe d'habitation, des charges de copropriété et que comprennent-elles ? Des travaux ont-il été votés lors de précédentes assemblées générales ou des travaux ont-ils été évoqués sans avoir été pour le moment votés ? Quel est le budget "énergie" de l'appartement (on peut généralement l'estimer à partir des diagnostics techniques) ?

7. Lorsqu'on a enfin trouvé un bien qui nous convient : présenter une offre, rarement au prix affiché. Généralement dix à quinze pour cent en moins. Ne pas oublier qu'au prix d'achat viendront s'ajouter les droits de mutation, faussement appelés "droits de notaire" et qu'ils sont d'environ 7 % (il existe de rares exceptions).

8. S'ensuit ou pas une négociation via l'agent immobilier.

9. Si l'on tombe d'accord sur le prix et les conditions - condition suspensive de prêt, délai ou autre - je conseille vivement de signer un compromis/promesse chez un notaire. Il s'agit d'un acte par lequel le propriétaire s'engage à vous vendre ou vous à lui acheter. En tant que personne physique, vous avez ensuite dix jours pour vous rétracter. En théorie, le vendeur ne peut pas se rétracter dès que vous êtes tombés sur un prix ou si vous avez adressé une offre au prix affiché.

10. Il faut en général une quinzaine de jours à un notaire pour rassembler les pièces nécessaires et rédiger l'acte. Un seul notaire suffit pour l'opération, mais certains préfèrent avoir "leur notaire", cela n'augmente pas le coût, mais réduit la rémunération du rédacteur, puisqu'il faut que les deux notaires se la partagent. Bien vérifier la condition suspensive de prêt (délai, montant, taux d'intérêt, nombre de banques à consulter).

11. En principe, il est donné un délai d'une quinzaine de jours pour permettre à l'acquéreur de verser une "indemnité d'immobilisation" d'un montant allant de 5 à 10 % du prix. C'est une avance sur le prix ou l'indemnisation du propriétaire si jamais l'acquéreur renonce à son achat alors que toutes les conditions suspensives sont satisfaites.

12. Une fois la promesse signée, il faut immédiatement l'adresser à la banque ou au courtier et solliciter la mise en place du prêt. Il est impératif de garder une trace de ces envois pour l'hypothèse où le prêt ne serait finalement pas accordé et que le propriétaire vous reproche de ne pas avoir effectué les diligences nécessaires dans les délais et réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation.

13. Parallèlement, le notaire prépare le dossier. Du coté de l'acquéreur, une fois l'accord de la banque donné, penser à assurer le bien à partir du jour de la signature de l'acte définitif.

14. Il faut en général deux à trois mois pour signer l'acte final qui vaut transfert de propriété et, en principe, remise des clés et possibilité de jouir de son nouvel appartement en pensant aux vingt-cinq ans de mensualités à régler.

NB : les acquéreurs ont la possibilité de revoir le bien entre l'offre acceptée et la signature de l'acte définitif. Pensez à relever les compteurs EDF et le cas échéant eau le jour de la signature de l'acte définitif et mettez les contrats de fourniture (eau, gaz, électricité) à votre nom dès la remise des clés.

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C'est ce qu'il y a de plus important - durée et taux.

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Résultat : il a écrit son plus long message jamais

- connaître son budget (surtout: jusqu'où tu peux aller max.) et donc pour cela, connaître ta capacité t'emprunt - ton cher banquier te le dira. Attention, bien prévoir les frais de notaire (acte + droits d'enregistrement) et les éventuels travaux!
- l'idéal c'est sans passer par une agence, de gré à gré...
- visiter des biens le plus vite possible pour pas se faire coiffer au poteau (genre toutes affaires cessantes tu vas visiter, faut forcer un peu la main), et faut que tu aies déjà des offres préparées avec toi (où tu n'as plus qu'à remplir le montant au bic). Faut taper en dessous du prix demandé, mais parfois c'est risqué car d'autres font des offres au prix demandé et ce sont eux qui raflent la mise, forcément.
- lors des visites, poser les 1001 qui te passent par la tête
- une fois l'offre acceptée, aller négocier le crédit à la banque.
- puis passer chez le notaire évidemment, pour préparer compromis puis acte (genre trois mois plus tard)

Good luck... et tiens-nous au courant avec des récits détaillés et tout ça

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Ed Wood:"What do you know? Haven't you heard of suspension of disbelief?"

Je ne sais pas si ça a été dit : faire gaffe aux travaux (logique) mais aussi à leur coût. Ca n’entre pas dans le prêt immobilier.

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Que lire cet été ?
Bien sûr, nous eûmes des orages, 168 pages, 14.00€ (Commander)
La Vie brève de Jan Palach, 192 pages, 16.50€ (Commander)

Concrètement pour ceux qui ont fait une offre inférieure, vous avez réussi à baisser le prix de combien ?

Grave. Il y a des fortes disparités entre banques (ne cherchons même pas à comprendre porquuoi, c'est comme ça), donc faire son marché en cherchant le meilleur taux c'est super important.
Et égalment: penser à renégocier son assureance de prêt au bout d'un an comme la loi t'y autorise.

Et effectivement, bien définir ton besoin (ce sur quoi tu ne voudras pas rogner, les marges de compromis) et évaluer le besoin de travaux (pas de la copro mais de l'appart en lui-même).

Car si besoins de travaux, rebelote: définir ton budget, ton besoin et ce sur quoi tu ne voudras pas céder... Par exemple on a fait les travaux de la cuisine 1 an et demi après l'emménagement et quelques menus travaux alors, afin de décaler ce budget là.

D'ailleurs les cuisinistes c'est un délire, je le conseille à tout le monde.

Nan vraiment c'est un truc génial et passionnant.

17 % en 2020, mais en plein Covid et le vendeur était une succession donc un peu dans l’urgence.

14 % en 2024.

Les deux fois, ayant déjà l’accord de principe de ma banque, j’ai renoncé à la condition suspensive de prêt, c’est le meilleur des leviers.

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