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Elle s’est intéressée à l’immobilier sur le tas et s’est piquée au jeu. Aujourd’hui à la tête d’un patrimoine de 23 appartements, Christelle Félix vit de ses locations avec son compagnon. Rien dans son parcours ne la destinait à l’immobilier. Sauf peut-être cette soif d’indépendance. « J’étais en quête de sens, je voulais reprendre ma vie en mains car je sentais que je n’étais pas à ma place dans mon métier », précise-t-elle d’emblée.
En 2013, Christelle est professeure des écoles à Paris et proche du burn-out. « J’ai eu le déclic lorsqu’une inspectrice venue me contrôler m’a malmenée en classe, j’ai compris que je ne pouvais plus continuer… Avec le recul, je peux la remercier », sourit-elle. Ayant été serveuse puis aide-soignante, elle a déjà une certaine expérience du monde du travail et cherche une activité où elle resterait maîtresse de ses horaires et travaillerait pour elle-même. La mort de son père l’oblige à se rendre à Auray, dans le Morbihan, pour gérer sa succession et vendre sa maison.
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Elle-même est propriétaire d’un deux-pièces à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) qu’elle a acheté en partie grâce à la plus-value réalisée sur un premier achat, un studio à Bastille. « Je le louais lorsque l’occasion s’est présentée de l’acheter en 2001 pour 40 000 euros, entièrement financés par l’emprunt. Je l’ai revendu ensuite en 2008, 160 000 euros, ce qui m’a permis d’avoir 120 000 euros d’apport pour obtenir un prêt et acheter plus grand dans le 92 », raconte-t-elle.
Le plus rentable ? Rénover une maison puis la diviser en lots
Lorsqu’elle se rend à Auray, elle réalise l’immense écart de prix entre la capitale et la province : « La maison de mon père vaut alors le prix de mon deux-pièces. » Peu au fait « des pratiques, des prix et sans contact dans l’immobilier », Christelle se plonge dans les livres, suit des conférences et échange avec des experts-comptables, avocats spécialistes du secteur et découvre la fiscalité.
« J’ai alors pour objectif de remplacer mon salaire d’enseignante, d’environ 1 900 euros brut par mois, par des revenus équivalents issus de loyers nets de charges et d’impôts », confie-t-elle. Elle peaufine son projet, fait la tournée des banques et surtout réalise des études de marché pour choisir le bon emplacement où investir. « Je passais mes week-ends à faire des allers-retours à travers tout le pays pour trouver un endroit où il serait intéressant d’acheter pour louer », se souvient-elle.
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C’est finalement à Brest qu’elle jette son dévolu en 2014, non loin de l’université. Un agent immobilier lui fait visiter une maison entièrement à rénover de 160 m2 divisibles en sept appartements (des studios et T2) à 410 000 euros (dont 160 000 euros de travaux). Si elle n’avait pas vu au départ aussi grand, elle comprend très vite qu’elle a intérêt à acheter une maison qu’elle rénove et divise en lots pour gagner en rentabilité.
L’enseignante se lance : elle vend son appartement boulonnais 275 000 euros, devient locataire et obtient sans mal, avec cet apport, un nouveau crédit sur vingt ans. Un an après le début des travaux, elle loue enfin ses premiers appartements et démissionne de l’Éducation nationale.
Elle fait le choix de la location meublée à l’année
En quelques mois, son pari est quasiment réussi. « Ce n’est pas de tout repos, la rentabilité n’est pas immédiate, il m’a fallu beaucoup apprendre mais mes revenus nets, après paiement de la mensualité de prêt et des charges, sont supérieurs à mon salaire d’institutrice et je ne paye pas d’impôt sur le revenu », détaille-t-elle.
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L’ancienne institutrice a particulièrement bien étudié la fiscalité immobilière. « Contrairement à ce qui m’était conseillé, j’ai choisi d’acheter en nom propre et pas par le biais d’une société. Je ne le regrette pas, cela évite des frais et des contraintes administratives inutiles. J’ai choisi aussi de louer en meublé à l’année à des étudiants. J’aurais gagné plus d’argent en faisant de la location saisonnière mais c’était fiscalement plus aléatoire et pas dans mes valeurs », ajoute-t-elle.
Elle opte donc pour le statut de loueur en meublé et le régime réel d’imposition qui lui permet de déduire de ses revenus locatifs tous les frais liés à l’activité de location meublée (charges, assurance, taxe foncière…), les intérêts d’emprunt, les frais bancaires, le mobilier et les travaux. Et échappe ainsi à l‘impôt.
« Bien choisir ses locataires », une des clés du succès
Christelle a aussi appris à analyser les plans locaux d’urbanisme (PLU). « C’est le premier conseil à donner : bien lire le règlement intérieur de la ville où l’on veut investir, c’est comme ça que j’ai compris qu’il fallait créer une place de parking par appartement, des espaces verts et un cabanon à vélos… On ne l’avait pas prévu au départ, on s’est adaptés mais heureusement qu’on avait suffisamment de terrain pour le faire », se souvient-elle.
Les clés de sa réussite ? « Il faut se fixer un objectif clair sur le long terme et réunir certaines conditions pour investir sereinement : souscrire un emprunt de longue durée, sélectionner un bien immobilier nécessitant de gros travaux, idéalement placé pour miser aussi sur sa revente, et bien choisir ses locataires », résume-t-elle. Sur ce dernier point, elle ne retient que des étudiants dont les parents se portent caution et seulement après les avoir rencontrés. « Je regarde leur savoir-vivre et leur savoir-être, leur sérieux aussi… J’ai l’œil pour ça, c’est une habitude qu’on ne perd pas », rappelle l’ancienne enseignante qui n’a jamais essuyé de retard ou de défaut de paiement.
Jusqu’à 350 demandes en 48 heures pour un studio : pourquoi il est devenu si difficile de louer en Île-de-France
Depuis, elle a investi avec son compagnon dans trois autres projets similaires de création de lots et gère aujourd’hui un portefeuille de 23 appartements. Le couple a rejoint le club des 3,5 % de ménages propriétaires de plus de cinq logements, détenteurs à eux seuls de 50 % des logements mis en location par des particuliers, selon l’Insee. Assailli de demandes sur les réseaux sociaux, il s’est depuis lancé dans la formation sur la location meublée à l’année, sur la division et s’apprête à proposer un service d’accompagnement et de suivi des projets de division de maisons pour ceux qui se lancent dans l’aventure.
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